紅星資本局5月13日消息，今日，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批前公示》），提出新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到“主體封頂”，方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。
圖據(jù)信陽(yáng)住建局官網(wǎng)
去年底，住建部在部署2025年重點(diǎn)工作時(shí)提到，大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。
紅星資本局梳理發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)已有地方按項(xiàng)目試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，也有地方出臺(tái)了相關(guān)配套政策。有專(zhuān)家認(rèn)為，信陽(yáng)此舉跳出了此前的“現(xiàn)房試點(diǎn)”模式，打響了全國(guó)現(xiàn)房制度改革的第一槍。實(shí)施近三十年的房地產(chǎn)預(yù)售制在今年也有望迎來(lái)一些新變革。
全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售
信陽(yáng)打響今年第一槍
據(jù)信陽(yáng)市住建局官網(wǎng)公示信息，《批前公示》共起草了六條措施，其中“嚴(yán)控預(yù)售許可條件”備受關(guān)注。該措施中提到，“文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售?！?/p>
同時(shí)文件秉持“新老有別”原則，對(duì)于已取得施工許可證的項(xiàng)目，在“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”或“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需施工進(jìn)度達(dá)到“主體封頂”方可申報(bào)預(yù)售許可。
“‘一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售’的表述，其分量是很重的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，通俗理解就是后續(xù)信陽(yáng)將全部推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，意味著取消了期房預(yù)售的模式或“售樓處看沙盤(pán)”的形式。除了海南此前全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式外，信陽(yáng)成為新一輪現(xiàn)房制度改革中首個(gè)全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的城市，市場(chǎng)影響很大。
另一個(gè)創(chuàng)新之處在于，《批前公示》提出，商品房預(yù)售資金（即購(gòu)房款）存入監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。不按規(guī)定繳存的，鎖定開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“非存入（監(jiān)管賬戶(hù)）、不網(wǎng)簽”這種做法將倒逼開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售款項(xiàng)（首付款、按揭貸款）全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，否則將鎖定網(wǎng)簽備案功能，導(dǎo)致房屋無(wú)法網(wǎng)簽。同時(shí)，監(jiān)管賬戶(hù)需明確寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同和個(gè)人住房貸款合同。嚴(yán)格監(jiān)管還體現(xiàn)在“專(zhuān)款專(zhuān)用”上，資金專(zhuān)項(xiàng)用于工程建設(shè)，按建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)撥付，并直接支付給施工單位和供應(yīng)商。
紅星資本局今日致電信陽(yáng)市住建局，工作人員表示該措施目前還不是最終版本，還未定具體實(shí)施時(shí)間，公示截止日期到5月15日，征求意見(jiàn)之后會(huì)提供給相關(guān)的部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策。
現(xiàn)售對(duì)開(kāi)發(fā)商挑戰(zhàn)大
可能會(huì)加速開(kāi)發(fā)商的出清
預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中扮演了重要角色，自1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》確立其合法性以來(lái)，已有近三十年歷史。
過(guò)去預(yù)售制極大地提高了土地和資金的周轉(zhuǎn)效率，有力推動(dòng)了住房市場(chǎng)化與城市化進(jìn)程。現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，預(yù)售制也有弊端顯現(xiàn)，例如出現(xiàn)了“爛尾房”、項(xiàng)目實(shí)際交付與宣傳不符等情況。樓市“去庫(kù)存”壓力加大。
李宇嘉指出，“去庫(kù)存”難的不是如何去化，而是能否去化。庫(kù)存是預(yù)售模式下高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)物，而現(xiàn)在講究居住屬性、體驗(yàn)感等需求。舊庫(kù)存無(wú)法匹配新需求，才導(dǎo)致“無(wú)法去化”。所以穩(wěn)樓市需要新模式。
從“預(yù)售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”，對(duì)開(kāi)發(fā)商挑戰(zhàn)巨大。以往預(yù)售制開(kāi)發(fā)商能夠提前回籠資金，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中投入大量自有資金，承擔(dān)更長(zhǎng)時(shí)間的資金成本，對(duì)企業(yè)的資金儲(chǔ)備和融資能力都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響最為直接，這意味著房企拿地時(shí)需要客觀(guān)評(píng)估，做好財(cái)務(wù)測(cè)算，更好把握拿地性?xún)r(jià)比?！皬拈_(kāi)發(fā)商的購(gòu)地行為來(lái)看，后續(xù)拿地的時(shí)候，就需要清醒認(rèn)識(shí)，所有拿地都必須按現(xiàn)房銷(xiāo)售模式推進(jìn)。尤其是把握好‘地塊開(kāi)發(fā)-現(xiàn)房銷(xiāo)售-資金回籠-物業(yè)管理’周期的現(xiàn)金流狀況。而對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)新房市場(chǎng)的產(chǎn)品線(xiàn)會(huì)發(fā)生重要變化。圍繞現(xiàn)房產(chǎn)品有關(guān)的推盤(pán)、交易、需求、價(jià)格、物業(yè)等系列工作都需要積極做調(diào)整?！?/p>
有地產(chǎn)從業(yè)人士告訴紅星資本局，實(shí)行現(xiàn)房制度可能會(huì)加速開(kāi)發(fā)商的出清。此前期房預(yù)售的最大貢獻(xiàn)就是增加市場(chǎng)中新房供應(yīng)量，有開(kāi)發(fā)商剛拿地，土還沒(méi)挖就開(kāi)始賣(mài)房了?！艾F(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)資金門(mén)檻要求太高，沒(méi)有這個(gè)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。后續(xù)新房供應(yīng)量應(yīng)該會(huì)明顯減少，真正實(shí)施之后預(yù)計(jì)二手房也會(huì)有一波復(fù)蘇?！?/p>
專(zhuān)家：未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間將會(huì)是期房、現(xiàn)房并存的時(shí)代
近年來(lái)，全國(guó)多地積極探索推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近3年來(lái)全國(guó)已有超30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)政策。比如安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；湖北荊門(mén)是省內(nèi)唯一現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)城市，今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。
另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度。
期房制會(huì)不會(huì)就此淡出、卸下歷史重任了？專(zhuān)家認(rèn)為未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，將會(huì)是期房、現(xiàn)房并存的時(shí)代。
“各地要立足于實(shí)際情況，同時(shí)結(jié)合樓市供求關(guān)系、市場(chǎng)形勢(shì)變化以及房企接受度等，穩(wěn)步推進(jìn)有關(guān)工作。比如說(shuō)可以采取全城推進(jìn)、部分區(qū)域推進(jìn)、部分樓盤(pán)推進(jìn)等多種方式，真正確保這項(xiàng)改革是貼近市場(chǎng)規(guī)律和符合大家訴求的?！眹?yán)躍進(jìn)告訴紅星資本局。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家均認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度需要有配套政策保障。嚴(yán)躍進(jìn)指出，如近期提及的“一攬子金融支持”政策，就可以研究下現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下開(kāi)發(fā)貸和按揭貸的創(chuàng)新之舉。
李宇嘉表示，金融支持對(duì)現(xiàn)售制度推進(jìn)非常重要。如果是現(xiàn)房，完全沒(méi)有交付風(fēng)險(xiǎn)了，融資利率要進(jìn)一步降低。同時(shí)地價(jià)也應(yīng)相應(yīng)降低。
紅星新聞?dòng)浾?王田